Arrêt du 13 juillet 2011, 3ème chambre civile de la Cour de cassation
La modification des facteurs locaux de commercialité ne se suffit pas en elle-même pour entraîner le déplafonnement du loyer du bail commercial.
La Cour de Cassation dans un arrêt de censure, annulant un arrêt de la Cour d’appel de Bourges en date du17 juin 2010 rappelle la nécessité d’une relation de causalité entre une modification des facteurs locaux de commercialité et l’intérêt du preneur pour justifier une augmentation de loyer.
En l’espèce, un bailleur avait donné par acte du 24 mai 2005, congé avec offre de renouvellement à un preneur exploitant une enseigne connue de marque de chaussures, moyennant un loyer déplafonné. A défaut d’accord des parties, le juge des loyers avait été saisi.
Le bailleur fondait sa demande de déplafonnement et l’augmentation de loyers qui en découlait sur des modifications des facteurs locaux de commercialité. Pour caractériser ceux-ci, il soutenait que depuis 2001, les facilités de stationnement ,gratuit durant 45 minutes ,dans cinq parkings à proximité immédiate et le système de gratuité des transports en commun avaient facilité le déplacement de clients potentiels en centre ville où était situé le magasin donné à bail.
La Cour d’appel avait suivi ce raisonnement qui est censuré au visa des articles L 145-34 et R 145-6 du code de commerce.
La Cour de Cassation fait une application stricte de l’article R 145-6 du code de commerce dont les bailleurs ont la regrettable habitude d’oublier les termes.
L’article R 145-6 du code de commerce dispose : « Les facteurs locaux de commercialité dépendent principalement de l’intérêt que présente, pour le commerce considéré, l’importance de la ville, du quartier ou de la rue où il est situé, du lieu de son implantation, de la répartition des diverses activités dans le voisinage , des moyens de transport, de l’attrait particulier ou des sujétions que peut présenter l’emplacement pour l’activité considéré et des modifications que ces éléments subissent d’une manière durable ou provisoire. »
La haute juridiction se place sur le terrain de l’absence d’intérêt engendré par les modifications pour le preneur pour rejeter la demande de déplafonnement.