Les faits sont les suivants : la société Truche a donné mandat non exclusif à la Société Gille immobilier de vendre un local, la rémunération du mandataire, à la charge de l’acquéreur, étant fixée à 10% du prix.

Une promesse synallagmatique de vente de ce bien a été conclue le 3 janv. 2006, par l’intermédiaire de la société Odine immobilier, entre la société Truche et M. Y, agissant pour le compte de la SCI Astrue, la rémunération due par l’acquéreur à l’agent immobilier étant fixée à 5.000 euros.

La société Gille, prétendant avoir fait visiter le bien avant l’intervention de la société Odine, a assigné la société Truche et Astrue en sollicitant leur condamnation au paiement de sa commission.

La société Gille a argué qu’elle avait fait visiter le bien proposé à la vente mais a également démontré que c’est par son intermédiaire que l’opération a été effectivement conclue au sens de l’article 6 de la loi du 2 janv. 1970 (loi Hoguet) et que ce serait par une faute du vendeur qu’elle en aurait été privée.

La Cour de Cassation a voulu mettre un frein à une pratique courante qui était de trouver un bien par un premier agent immobilier et au vu de sa commission trop importante en trouver un second qui ferait office d’agent immobilier de façade, prétendant à une rémunération bien inférieure, et privé ainsi le premier agent immobilier de sa rémunération.

La Cour de Cassation en statuant ainsi a voulu directement sanctionner le vendeur qui devra donc payer des dommages et intérêts au titre de l’application de la clause pénale équivalents au montant de la commission qui aurait du être percue par le premier agent immobilier.

La Cour de Cassation, par un arrêt récent, a posé le principe suivant : lorsqu’un premier agent immobilier a mis en relation un acquéreur et un vendeur et que la vente se réalise par l’intermédiaire d’un second agent immobilier, le premier agent immobilier a droit au paiement de la clause pénale.